Mieterthema: Kündigung der Wohnung

14. June 2019

Kündigungen sind eine Sache für sich - unabhängig davon, ob sie den Arbeitsplatz oder die Wohnung betreffen, mit all ihren Fristen, inhaltlichen Vorgaben und emotionalen Abhängigkeiten stellen sie oft eine unangenehme Angelegenheit dar. Dabei ist das Ganze gar nicht so kompliziert, sofern man sich an einige wenige Angaben hält.

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Betrachten wir zuerst die Kündigung der Mieterschaft. Grundsätzlich muss eine Kündigung stets schriftlich erfolgen. Versichern Sie sich, dass sie beim Empfänger eingeht, überbringen Sie sie am besten gleich persönlich oder senden sie eingeschrieben. 

Den Inhalt können Sie gemütlich dem Mietvertrag entnehmen, alle Daten und Termine stehen da nämlich bereits drin. Jetzt müssen Sie nur noch den genauen Kündigungstermin ausrechnen (Beispiel: Datum des Kündigungsschreibens plus im Falle einer normalen Mietwohnung mindestens drei Monate Kündigungsfrist, kann je nach Mietvertrag auch länger sein) und voilà - das Kündigungsschreiben ist fertig. 

Wie sieht es aber aus, wenn Ihnen vom Vermieter gekündigt wird? Grundsätzlich existieren zwei Arten der Kündigung vonseiten des Vermieters, die ordentliche und die ausserordentliche oder auch fristlose Kündigung. Aufgrund des hohen Mieterschutzes verlangen beide nach einer peniblen Einhaltung diverser Formalitäten und Fristen. Nachfolgend einige wichtige Punkte, die vonnöten sind, um einer Kündigung Rechtsgültigkeit zu verleihen:

- Eine ordentliche Kündigung erlaubt nur die Begründung des dringenden Eigenbedarfs des Vermieters oder seiner Verwandten. Die ausserordentliche Kündigung hingegen umfasst Fälle wie Zahlungsverzug, Verstoss gegen den Mietvertrag oder Störung des Hausfriedens vonseiten des Mieters (Härtefall). Es gilt: Jeder ausserordentliche Kündigungsgrund ist auch ein ordentlicher Kündigungsgrund. Bei einem Zahlungsrückstand muss eine ausserordentliche Kündigung als Konsequenz in der entsprechenden Mahnung angedroht werden, woraufhin der Mieter 30 Tage Frist zur Begleichung der Schulden hat. Bezahlt der Mieter auch nach mehrmaliger Ermahnung nicht, ist eine schwere Verletzung der Sorgfaltspflicht gegeben und eine Vertragserfüllung unzumutbar.

- Es herrscht Papierpflicht: Der Vermieter muss Ihnen ein amtlich genehmigtes Formular zustellen, ansonsten ist die Kündigung nichtig und das Mietverhältnis besteht weiterhin.

- Des Weiteren muss die Kündigung bei einer Familienwohnung an beide Ehepartner separat erfolgen, sogar wenn der Mietvertrag nur auf eine Partei lautet.

- Der Vermieter muss sich an die Kündigungsfrist im Mietvertrag, mindestens aber an die gesetzlich geltende halten (Mietwohnungen mindestens drei Monate, Gewerbe mindestens sechs Monate). Achtung: Beruft er sich auf den falschen Zeitpunkt, ist die Kündigung nicht nichtig, sondern verschiebt sich lediglich auf den nächstmöglichen Termin. Handelt es sich hingegen um eine ausserordentliche Kündigung, beträg die Kündigungsfrist 30 Tage auf Monatsende.

- Ist die Kündigung formell gültig an Sie übergegangen und Sie wollen dagegen vorgehen, haben Sie nun 30 Tage Zeit, bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eine Anfechtung zu melden. Zwei Gründe für eine Aufhebung respektive Erstreckung (Verlängerung) kommen infrage: die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit oder Erstreckung des Mietverhältnisses im Härtefall.

- Liegt eine Anfechtung vor, machen Sie sich dennoch auf die Suche nach einer neuen Wohnung, denn die Schlichtungsbehörde wird im Härtefall prüfen, ob Sie sich bemüht haben, eine Wohnung zu finden.

Gemäss persönlicher Erfahrung ist eine Kündigung vonseiten des Vermieters eher unüblich und nur in seltenen und extremen Fällen nötig. Wir von der Rudolf Bürki Immobilien AG legen viel Wert auf ein gutes Mietverhältnis zu unseren Mietern und dies spiegelt sich auch in reibungslosen Wohnungswechseln wider. Dennoch vertreten wir den offenen Informationsaustausch und empfehlen jedem, der zur Miete wohnt, sich ein wenig mit den rechtlichen Dingen auseinanderzusetzen. Frei nach dem Motto:

"Eine Investition in Wissen bringt noch immer die besten Zinsen." (Benjamin Franklin, 1706-1790)

Autor

Matias Lüscher am 14. June 2019

Matias Lüscher absolviert die Ausbildung zum Kaufmann EFZ im Profil M, Fachrichtung Treuhand / Immobilien.

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