Vom Streben nach dem Gleichgewichtspreis

14. October 2019

Wie stehen Bewertung und Marktwert in Verbindung zu Verkauf und Transaktionspreis? Und welche Rolle spielen dabei Angebot und Nachfrage?

Was bereits während der Schulzeit in dicken Wälzern daherkam, bereitet auch heute noch Kopfzerbrechen. Gerade in der Immobilienbranche vermag ein Ungleichgewicht beider Werte wesentliche finanzielle Folgen nach sich ziehen. Bevor wir uns aber dem heissen Kern widmen, unternehmen wir einen kurzen Abstecher in die Theorie.

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Wertermittlung nach Objekt

Der Marktwert einer Immobilie orientiert sich an objektiven und nachvollziehbaren Gesichtspunkten und wird in einer professionellen Bewertung der Liegenschaft ermittelt. Selbige kann auf unterschiedlichen Methoden basieren, namentlich etwa die hedonische Bewertung, die Ertragswertmethode oder die Wertermittlung nach Realwert respektive Sachwert. Bei der hedonischen Bewertung wird die Liegenschaft in einzelne Fragmente (Fläche, Kubatur, Lage, Steuersatz etc.) zerlegt und mit verkauften Objekten ähnlicher Fragmentierung verglichen. Deren Transaktionspreise werden auf die Liegenschaft übertragen. Die Ertragswertmethode findet primär bei Renditeobjekten Anwendung und die Sach- oder Realwertmethode gibt Aufschluss über Kosten und Zustand des Objektes. Das Bundesgerichtsurteil vom 28. August 2015 regelt den effektiven Verkehrswert einer Liegenschaft. Dabei spielt eine angemessene Vermarktungszeit bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr in einem normalen Zinsumfeld bei einer durchschnittlichen Nachfragesituation eine wesentliche Rolle. Der Entscheid kann auf der offiziellen Seite des Bundesgerichts eingesehen werden.

Subjektive Beimessung

Die Umstände der Preisermittlung hingegen gestalten sich tendenziell subjektiv und emotional. Ein Verkäufer, der über 20 Jahre lang in seiner Liegenschaft lebte, da seine Kinder und Enkel aufwachsen sah oder viele wertvermehrende Anlagen getätigt hat, wird den Preis seiner Immobilie wesentlich höher einschätzen als deren Marktwert ist. Umgekehrt besteht aber auch die Möglichkeit, dass eine junge Familie unbedingt ein Haus in der Nähe der Schule sucht und deshalb bereits ist, einen höheren Preis zu bezahlen. Spezifische Rahmenbedingungen wie Hypothekarzinsen, Zuwanderung und Bautätigkeit oder Trends wirken sich zunehmend auf eine Verschiebung der Nachfragekurve aus und erzeugen eine Abweichung vom sogenannten Gleichgewichtspreis (Angebot und Nachfrage stimmen überein). Objekte, die nicht den üblichen Standards entsprechen und über gewisse Eigenarten und Sondermerkmale verfügen, üben einen nicht minder grossen Einfluss aus.

Die Schere öffnet sich

Betrachten wir die Diskrepanz zwischen Wert und Preis und deren Einfluss auf die Finanzierung der Liegenschaft anhand eines konkreten Beispiels: Ein Reiheneinfamilienhaus in der Stadt Bern soll verkauft werden. Bestehende Elemente treffen auf eine phänomenale Lage mit nahtloser Anbindung an städtische Aktivitäten. Die Bewertung nach hedonischer Methode ergibt einen Verkehrswert von 1.15 Millionen Schweizer Franken. Die effektive Transaktionssumme hingegen beträgt satte 1.45 Millionen Franken.

Problem der Finanzierung

Diese Differenz widerspiegelt deutlich die grosse Nachfrage am Markt nach Lage. Was für die Verkäufer nach traumhafter Aussicht klingt, kann sich jedoch im Hinblick auf die Finanzierung der Käuferschaft problematisch gestalten. Seit der Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien im Jahr 2014 sind Banken lediglich zur Finanzierung des Marktwerts, nicht jedoch des Transaktionswerts verpflichtet. Für den Käufer bedeutet dies, dass er statt der ursprünglichen 230'000 Franken (20% Eigenkapital) plötzlich 530'000 Franken an Eigenkapital mit einbringen muss. So mancher potentielle Käufer wird da nun leer schlucken und sich aus dem Kaufprozess zurückziehen müssen, da er sich einen solchen Anstieg schlichtweg nicht leisten kann. Wiederum bedeutet dies, dass sich das Kundensegment verschiebt und der ganze Verkaufsprozess angepasst werden muss. Diese Wechselwirkungen müssen mit dem Eigentümer im Vorfeld intensiv besprochen werden.

Viele weiter Aspekte der optimalen Preisbildung könnten hier noch betrachtet werden, würden den Rahmen dieses Artikels jedoch sprengen, weshalb wir uns lediglich eine Schlussfolgerung in Bezug auf unser Beispiel erlauben: Einen möglichst hohen Preis zu erzielen ist nicht in jedem Fall die geeignete Lösung. Ist die Liegenschaft zu hoch am Markt, kann sich das negativ auf das Käufersegment und folglich den Verkaufsprozess auswirken. Überlegen Sie sich als Verkäufer also ganz genau, wie hoch Sie den Verkaufspreis ansetzen - nur so werden Sie einen effizienten Verkaufsprozess und grösstmöglichen Gewinn generieren. Sorgsame Vorbereitung sorgt für erfolgreiche Abschlüsse und glückliche Gesichter.

Sie möchten mehr darüber wissen? Patrick Dominik Roth, eidgenössisch diplomierter Immobilientreuhänder, erklärt es Ihnen gerne.

Patrick Dominik Roth, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder / Immobilienbewertung und Immobilienverkauf: office@patrickroth.ch / 079 384 87 84

Autor

Seline S. Eggenschwiler am 14. October 2019

Die Liegenschaftsbuchhaltung mit allem Drum und Dran gehört ebenso zu meinen Aufgabenbereichen wie administrative Angelegenheiten und die Verantwortung für den Blog auf unserer Homepage. Blog-Beiträge und Fachartikel für adäquate Magazine stammen aus meiner Feder.

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