Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

01. July 2019

Patrick Dominik Roth ist der Immobilienspezialist in unserem Büro. Als eidgenössisch diplomierter Immobilientreuhänder bewertet er tagtäglich Objekte, sei es eine Zweizimmerwohnung im Miniatur-Look oder eine Sechszimmer-Riesenhütte. Doch wie genau läuft so eine Bewertung ab und womit arbeitet er denn genau? Wenn wir uns mit der Frage des Wie beschäftigen wollen, müssen zuerst das Was, Wann und Warum geklärt werden.

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Was ist eigentlich eine Immobilienbewertung? Jede Liegenschaft besitzt einen bestimmten Wert. Dabei meinen wir nicht den Buchwert oder den amtlichen Wert, sondern denjenigen, welcher bei einem Verkauf der Liegenschaft unter normalen Marktbedingungen ungefähr erzielt werden könnte. Dieser Wert zeigt auf, wie die Immobilie am Markt steht. Für dessen Ermittlung eignen sich je nach Liegenschaft unterschiedliche Methoden.

Wann sollte man eine Bewertung der Liegenschaft in Betracht ziehen? Wenn Sie mit einem Verkauf respektive Kauf eines Objekts liebäugeln, dann lohnt es sich, einen Fachmann beizuziehen, der den Verkehrswert des Gebäudes ermittelt. Schätzungen werden aber auch im Erbfall oder bei einer Scheidung zum Thema.

Warum benötigt man überhaupt eine Bewertung von Immobilien? Häuser unterscheiden sich im Gegensatz zu anderen Gütern sehr stark voneinander. Grösse, Baustil, Materialien und die geographische Lage beeinflussen den Wert eines Objekts, was es schwierig macht, die Preise untereinander zu vergleichen und so den effektiven Wert einer Liegenschaft zu berechnen. Zudem werden Immobilien vergleichsweise wenig gehandelt und wenn, dann bleiben die bezahlten Preise meist unter Verschluss. Um dennoch einen Wert zu erhalten, wurden verschiedene Methoden zu dessen Schätzung entwickelt.

Es existieren diverse Vorgehensweisen zur Wertermittlung, wie etwa die Preisvergleichs-, Ertrags- oder die Hilfsmethoden. Die Art der Bewertung hängt von der jeweiligen Nutzungsweise und sonstigen Merkmalen der Immobilie ab.

Die als Preisvergleichsmethode am häufigsten angewandte ist die hedonische Schätzung. Dabei wird die Liegenschaft anhand statistischer Auswertungen von tausenden verkauften ähnlichen Objekten gemessen und ausgewertet. Der Markt und die Eigenschaften des Gebäudes entscheiden über den Preis.

Die Ertragswertmethode ist selbsterklärend, sie basiert auf dem zukünftigen Ertrag, den ein Objekt abwerfen wird. Diese Vorgehensweise eignet sich primär für Objekte wie Mehrfamilienhäuser, welche stetig Ertrag abwerfen.

Die sogenannte Lageklassenmethode wird zur Ermittlung von Landwert eingesetzt.

Die Realwertmethode (Substanz- oder Sachwert) geht davon aus, dass der Käufer für eine Liegenschaft nicht mehr bezahlen muss, als deren Erstellung und der Kauf des Baulandes kosten würden.

Nicht jedes Verfahren eignet sich für jede Liegenschaft. Umso wichtiger ist es deshalb, einen erfahrenen Schätzer beizuziehen, der die besonderen Merkmale Ihrer Liegenschaft würdigen und entsprechend einberechnen kann. Möchten auch Sie wissen, wieviel Ihre Liegenschaft wert ist? Patrick Dominik Roth schaut gerne bei Ihnen vorbei und präsentiert Ihnen exakte Zahlen.

Patrick Dominik Roth, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder / Immobilienbewertung und Immobilienverkauf: office@patrickroth.ch / 079 384 87 84

Autor

Tobias Walter Bürki am 01. July 2019

Am liebsten engagiere ich mich für die Entwicklung Ihrer Liegenschaft. Ich fühle mich auf der Baustelle wohl und suche nach innovativen Lösungen für Ihren Umbau. Aus verschiedenen Offerten erarbeite ich die optimale Lösung und es macht mir Freude zu sehen, was mit einer Liegenschaftsentwicklung erreicht werden kann.

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